大家好，我是单敏，一个在广州边自己买房边帮客户买房的人。

我们一起买到会赚钱的家。

最近热门的新盘，非天河华润润府和越秀观越莫属了。

特别是华润在地产商，营销功力都是老宗师级别了。怎么样造一个卖座的好盘，也是顺手拈来。

这次在2月初，春节之前就开放展厅，就生怕你没看过盘，过年不好回去多拿几个钱包一样。

所以我们聊下华润天河润府，看看项目开售后，要不要来买一套。

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项目概况及区位

天河润府就在珠江花城旁边。两个盘在天河吉山村，小区的西侧过去就是天河儿童公园，东侧是茅岗农场。

周边铁路路网就有广九线和吉山支线。产业形态也是以传统工业和物流仓储为主。

展厅正式开放的后，整体观感还是很有吸引力。算是用心了，也 氪金了。不得不说还是诚意满满的。

项目这次出了115㎡、130㎡两种样板房，要预约或者冻资才能参观，三房（81㎡、90㎡）冻资20万，四房（115㎡、130㎡）冻资50万。

相当于5%不到的资金，在目标客户的眼里这要求，不算过分。

小区的占地面积11.15万㎡，建筑面积19.73万㎡。容积率达到3.68，共约1700户。整体不算小，足够支撑周边的配套活的不错了。也就以后这边生活的配置，在这人口密度下，都能很好的活下来。业主们也能享受对应的服务。

总共12栋32层高的住宅，整体是2梯5户的设计。有南北两个地块。分为北侧地块4栋，南侧地块8栋。

润府将首推2、3、4#楼，建面约81-130㎡户型，货量500套左右，其中81㎡最少，全盘只有60套，最多的是90㎡，首批有200多套。

所以81平的可能反而变成要抢的情况。

02

项目配套

1、交通配套

公共交通方面，目前距离小区最近的地铁站是4号线和5号线交汇换乘的黄村站，可是直线距离4公里以上。骑电鸡都要超过15分钟。

所以说要出去就，开车吧，老铁们。

小区周边的主干道有广园快速，也可以通过茅岗路，上黄埔大道。跑金融城开车15分钟，珠江新城半小时，琶洲20分钟。

如果遇到早晚高峰，那就提前出门吧。不过非高峰期的这个通勤时间，还是挺可以的。

2、教育配套

学校还没公布最终的合作方。小区会配建一所幼儿园，以及一所36班的九年一贯制中小学。

按现在好盘配名校集团招牌的话，应该质量能跟上。

3、生活配套

小区自己有2万平的社区商业。华润在商业运营方面也是成熟老品牌了，无论是招商还是规划都是驾轻就熟。

参考牛奶厂华润天合的商业，下面算是一应俱全。品质和人气都在线。

当然社区商业满足日常所需，想要逛大商场的话，那就开上你家的大奔直奔4公里外的美林天地吧。不嫌弃的话奥体优拓邦，也算能用。人家怎么说，也算该有的也有嘛。

小区距离天河儿童公园也不远，想溜娃的话，也能直接过去亲子乐。孩子跑累了，晚上就能自己早点到床上睡。

4、医疗配套

医疗配套，附近三甲医院中大附属第三医院岭南分院，开车大概在8公里。中大附属第三医院，大概15公里。

03

户型设计

润府将首推2、3、4#楼，含81-130㎡户型，总共500套左右，其中81㎡最少，整个小区只有60套，最多的是90㎡，首批有200多套。

市场上总价越低，需求的人越多。可以预见这次81平的真的不好抢。

所有户型都按照新规设计，得房率能超过100%。

我们先来看看图纸：

产品和价格上华润肯定会做出差异化，来避免和珠江花城的重叠，同时也方便用不一样的营销切珠花的客。

当时3.8W/㎡楼面价的拿地成本，整个项目的价格预计会在6万/㎡左右。再低就亏了。

04

周边二手房情况

目前珠江花城新房的售价在5万/㎡左右，文津府的售价在6万/㎡左右。

而牛奶厂二手房的挂牌价集中在6-8万/㎡，珠江花城也有一些二手放盘，基本在5-6万/㎡。

这些都是它现在面临的主要对手，也不难打。到底会有多大的价格让步，主要还是要看华润想多快出货。

05

项目优缺点总结

项目优点：

1、天河润府的起价预计不到500万，可以买到超过100%使用率的80㎡三房，真不给老黄埔的三房留活路。还好老黄埔还能献祭出法宝“不限购”，不然真不好打。

项目的容积率也比老黄埔的旧改盘低，舒适度自然也会更强一点。

外立面当然就是用最近最潮的，大面积的玻璃幕墙，来让采光和视野都变得更屌啦。

2、教育资源优质。小区自身配了一所9班幼儿园和一所36班九年一贯制中小学。有吹风说开盘会公开哪个集团来接盘学校。

项目周边还有不少名校，距离执信中学天河校区1.2公里，五公里范围内还有清华附中、华师附属外国语学校、奥体东小学等国内外顶级学府，为家长们找关系后的去地，留下了想象空间。

3、户型设计新颖，得房率高。项目的所有户型的得房率都超过100%，空间利用率高，住的爽。

所有户型都是LDK设计，客厅、餐厅和厨房相连，空间感强，好用。部分户型的岛台还可以遥控移动，家里老婆开心，你也开心。

所有户型的飘窗都拓宽到800毫米，部分还加上花池，帮你把偷面积都做好了。

4、配套设施丰富。华润置地的造城，去年的“双万象+双悦府”就成功地推动了白鹅潭和长隆万博的升级优化，升级了板块故事。

天河润府也有这样的能力，项目自身提供了多种配套设施，如健身房、游泳池、花园、儿童游乐区等，满足了业主的家庭需求。

除此之外还参与了岐山路拓宽工程，改善了周边的交通状况。如果吉山仓二期地块也由华润置地拿下，和天河润府连片开发，那么项目的体量将超过50万平方米，将进一步焕新区域配套，带动奥体板块乃至天河东的整体发展。

项目缺点：

1、交通噪音大。项目的南面距离广园快速不到100米，广园快速是天河东最重要的主干道之一，天河区的交通流量又较大，因此项目会受到噪音和粉尘的影响，尤其是高峰期。

周边的交通也存在拥堵的问题，购房者需要考虑噪音污染和周边交通情况对居住的影响。

2、地段偏远，等待周期长。吉山仓虽然属于天河，但是是天河东部的边缘地带，与老黄埔鱼珠一路之隔，目前周边处于待开发状态，只有珠江花城一个楼盘，日常生活目前只能依赖珠花和华润自身的配套。

这个片区也没有地铁，日常出行只能靠自驾或者楼下的公交转地铁。目前周边的城市面貌也较差，购房者需要等待的时间周期较长，以时间换空间。

3、供应量大，竞争激烈。项目所在的板块属于刚需板块，未来的供应量比较大。目前华润要和珠花竞争，也要和二期竞争，以及吉山村的旧改。

广园对面的老黄埔也有很多旧改项目，虽然说旧改没那么快，未来也是有看得到的增量。这些都会对项目的销售和升值带来一定的压力。

当然，值不值得买入，我觉得关键还是在于价格，溢价太高就不合适了。

华润的楼盘品质确实高，参考白鹅潭华润悦府，华润长隆悦府价格都是区域的天花板了，华润的品牌就好像房地产的奢侈品品牌一样，多少还是会有一些溢价，如果合理范围内是可以考虑入手的。

最后，如果你想知道在这边生活是什么样的感受，可以提前去珠江花城和隔壁的富颐华庭先感受感受，看看自己是否能接受。但是话又说回来，珠花自从上市到今天，几乎一直都是天河的销冠楼盘，可见价格到位，对于刚需买家想上车天河来说还是比较友好的

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（2024.2.26 单敏 minlmf）