随着我国城镇化进程不断深入、都市圈人口虹吸效应越来越强，如何解决好新市民、青年人的住房需求问题，已是关乎社会民生的大事。在成熟的商品房市场之外，大力发展成熟专业化的租赁市场，是实现住房需求“两条腿走路”的重要一环。

租房市场发展历史已久，从“二房东”遍地到专业化机构出现，行业正在经历从野蛮生长到规范升级的历史进程。8月16日，第一财经“云上会”节目推出《长租进化论》专题，与会专家围绕住房租赁市场热点趋势、专业机构如何推动房产升级发展等议题，展开了深入讨论。

与会专家认为，长租行业在发展过程中逐步形成了“五大门派”，而提供综合性产品和服务的自如是目前国内几乎同时涉猎5大派系的唯一品牌，自如“增益租”模式更是商业模式创新的典型代表，不仅能满足多样化的住房需求，还可从供给端助力资产保值升值，通过精细化的存量房产运营推动行业正循环。

长租行业价值链“蝶变”

我国长租机构的出现由来已久，自改革开放以来，一线城市便散见出现了一些高端公寓。长租行业真正走入千家万户的日常生活，则是从独立的长租机构品牌出现开始。

十余年前，一大批长租机构品牌如雨后春笋般出现，房企、互联网行业等多方势力也入场分羹。但是，早期多个长租品牌野蛮扩张为行业埋下出清种子。三年前，长租行业生态发生巨大变化，行业资源开始向专业化、规模化机构聚集。

在前述会议上，上海房地产经纪行业协会副秘书长汤俊表示，目前行业在发展过程中逐步形成了五大门派：白领公寓、蓝领公寓、分散式的整租和分散式的分租以及社区型租赁，两极化发展趋势凸显。“盲目扩张的租赁机构难以生存，规模化租赁机构通过高度标准化的产品和服务，提升品牌的竞争综合能力。”

作为深耕行业十余年的选手，自如见证了长租市场演变的过程。上海自如总经理张远鹏表示，长租行业从最初的萌芽期、到资金涌入的扩张期，现在其实已到第三个阶段——恢复爬升期，即改变过去单纯规模驱动的增长方式，真正打造高品质的细分产品，逐步实现从量变到质变的发展过程。

据张远鹏介绍，近两年租赁业态在发生明显变化。在需求端，租客数量在增加，并向长三角、珠三角、成渝等城市群聚集；租客年龄在发生变化，30+年龄层显著增加，租房生命周期延长，对品质租住需求逐步提升。供给侧也在发生变化，从原来的“C to C”到长租机构、保租房的加入，产品端在极大地丰富。

“一个行业是否往好的方向发展，有一个基本的判断准则，就是这个行业的价值链是不是拉长了。”上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰指出，租赁行业最开始是“价值链非常简单”的“C2C”模式，随着长租机构、金融机构、法律机构等更多主体加入，从简单粗放的生产变成迂回式的生产。多主体参与到行业价值链的生产中，代表着行业正进化为规模经济。“长租行业确实已经到了一个新的发展阶段。”

从市场本身特点看，当下长租市场的需求主要集中在超大城市、特大城市，房东、租客需要专业化机构在中间解决错配问题，在房东、租客、管理部门、行业协会等多方生态协同下，行业才能向前发展。“在很长一段时间里，房东群体缺乏‘供给’意识，当自如等专业机构兴起、高品质居住产品与服务受到市场认可之后，才会转向选择专业第三方，行业进化就是让房东既有心又有力。”

“增益租”颠覆传统商业模式

在长租行业的发展进程中，专业长租机构的进入，实现了产品的标准化进程，同时将自身定位为业主和租客身边专业的“服务者”，助力行业不断进化。不仅如此，随着行业发展进入新阶段，头部机构如自如创新提出了“无差价、无空置期、收益有保底”的增益租模式，把长租与专业的资产管理挂上钩。

据张远鹏介绍，自如作为“CtoBtoC”模式的开创者，在过去10余年中，为业主提供专业出租的房屋资产管理服务，为租客提供品质居住服务。但对行业来说，没有一个模式会一成不变。2021年初自如推出“增益租”模式。

据悉，增益租的三个显著特点是无差价、无空置期、收益有保底，业主知道投入的每一分钱都去向哪里；此外，不同于传统模式按年度设置一定的空置期，自如每月都会按时支付收益；自如每月还会提供保底收益，业主每月会收到至少80%的保底收益，如果市场形势利好，年底还会将收益进行分成。

增益租模式下，“业主从原来单纯的租金收益，变成更倾向于综合资产管理的收益，房屋作为资产有居住属性，也有出租兼具收益属性，将来还兼具变卖属性。”张远鹏表示，如果想让资产变得更保值增值，都需要把它更好地产品化，自如为业主提供的便是更专业、更稳定的资产管理服务。

在汤俊看来，自如增益租模式在服务创新方面是一种很有意义的尝试，从产品本身而言是一种降维打击。传统“包租”业务的核心是由改变租期、改变房态和提供配套的服务三个方面组成，而增益租是将传统模式中房屋的经营权利还给了房东，改为通过提升房态和提供后服务来为房东赋能，提高房东的经营能力，从传统包租的吃差价模式，转变为了收取服务费和溢价分成模式。

“增益租让长租机构的立场转为和房东相向而行，对房东无疑是一种更为安全的合作模式。”汤俊表示，专业住房租赁机构通过提升和维护房屋状态，让房屋始终处在一个相对高颜值、高性能的状态下，对业主而言，既增强了资产的流通能力，又降低了折旧速度。同时在住房租赁场景中，也能有效解决房东的烦和租客的难，通过优化的房屋和完善的服务，租客能够获得更好的居住体验。

曾调研过增益租的陈杰也认为，传统模式相当于一种承包制或债权，一旦拿房子，专业化机构对它就是一个债务关系。现在的模式相当于混合制，既有家产融资形式、债务保本，也有股权收益，同时风险共担，这样的好处是把房东作为合伙人，调动其积极性参与到价值链生产中，同时还实现了上下游产业链的价值延伸。“现在租房市场到了一个阶段，房东、专业化机构都有风险共担的需求，这对双方都有好处。”

除了实现资产保值增值，开发存量资产一定意义上也是为扩大内需，刺激消费。陈杰认为，国家大力推动住房租赁市场发展和租购并举，一方面是为解决城市的住房需求问题，另一方面房地产到了下半场，从增量进入存量时代，要考虑对存量资产开发再利用。在这一过程中，需要专业化机构进入，满足多样化、个性化的租赁需求，满足供给者差异化的资产配置需求，打通上下游，在供需匹配助力消费升级。在社会各界的共同支持和关注下，住房租赁行业一定会发展得越来越好。