nload="this.removeAttribute('width'); this.removeAttribute('height'); this.removeAttribute('onload');" />
姚雯／漫画
年近半百，离异独居，周某耗尽半生积蓄，好不容易买了套房子准备安度晚年。谁知，入住十多年后，却因原房主私自办理房产证后又将房子抵押他人借款不还，房子面临被法院拍卖。无奈之下，周某向检察机关申请监督。经过江苏省靖江市检察院依法监督，持续3年的纠纷得以化解。1月3日，周某终于拿到了属于自己的不动产权证。
一纸执行文书
房子要被司法拍卖
2010年，48岁的周某决定用省吃俭用攒下的辛苦钱买一套房子，给自己一个稳定的住所，也作为将来养老的保障。
由于经济能力有限，周某将目光投向了当地的拆迁安置房。经多番挑选后，周某最终选定了两套总面积为143平方米的安置房。
然而，根据当时政府的相关政策规定，为了保障被拆迁人的基本居住权益，维护房地产市场的稳定，该拆迁安置房虽然按照“谁拆迁、谁安置”的原则归于被拆迁房屋的所有权人，但在一定期限内不得上市交易，只有在期满之后，才可以办理房产证，进而进行上市交易。
思来想去，周某只得在中介的见证下，先与房主老沈签订了安置房转让协议。双方约定：老沈将甲、乙两套房屋以总计90万元的价格出售给周某。等到国家政策许可时，老沈须配合周某办理过户手续，否则将承担违约责任。
此后，老沈仅将甲房屋交付给了周某，周某支付了45万余元购房款，并将甲房屋装修后入住，而乙房屋并未实际交易。
谁知，2010年与周某签订安置房转让协议后，老沈于次年竟偷偷将房子转让给了另一名购房者。当周某得知老沈一房二卖后，怒而报警，最终，三方在公安机关自行协商并签订协议书，确认甲房屋归周某所有。
这场风波过去后，周某以为问题就算彻底解决了。没想到，2021年上半年的一天，周某突然在家门口看到了法院张贴的执行文书——房子要被拍卖了！
这到底是怎么回事？周某立即去法院了解情况。
房屋权属存疑
检察机关受案审查
原来，早在2016年11月，当地政府便允许符合条件的拆迁安置房办理产权登记。2017年12月，老沈办理了两套房子的房产证。他将房屋登记在自己的名下，但并未告知周某此情况。
2019年5月，老沈因急需用钱，便私下将已经转让给周某的甲房屋抵押给了靖江市的小吴，借款40万元，并办理了抵押登记。后因老沈无法归还借款，小吴向法院提起诉讼。
2020年11月，法院一审判决老沈归还小吴借款本金及利息、律师费等共计51万余元，小吴对房屋折价、变卖、拍卖后的价款享有优先受偿权。2021年1月，小吴申请强制执行，甲房屋即将被司法拍卖。
“那套房子早就卖给我了，这是我的房子，不能执行！”2021年5月，周某向法院提出执行异议。但法院认为，房屋初始登记到老沈名下后，周某未在合理期限内主张办理房屋过户登记手续，即使周某与老沈之间的买卖合同成立，也应认定是因周某自身原因导致未能办理过户手续，因此并未支持周某的请求。
周某不服，于2021年6月向法院提起执行异议之诉。法院审理后认为，周某购买的是拆迁安置房，其并非商品房消费者，对案涉房屋享有的民事权益不能排除小吴的抵押权优先受偿，遂驳回了周某的诉讼请求。
2022年1月，周某向法院申请再审。她认为，小吴没有尽到注意义务，没有仔细核实案涉房屋的真实权属状态，不应享有优先受偿权。但因周某申请再审的时间超过了法律规定的期限，其再审申请被法院驳回。
走投无路之下，2023年8月，周某在律师的帮助下来到靖江市检察院申请监督。
“这房子我一直住在里面，老沈是明知的，小吴只要来看过房子也应该知道，他们就是故意的！”周某满腹委屈地告诉检察官，她已经退休，既无同住的家庭成员，也无其他房屋，坚决反对法院强制执行她唯一的住房。
靖江市检察院经过初步研判后认为，周某的申请监督理由有一定合理性，老沈的行为可能系无权处分，小吴是否能够取得抵押权也存在疑问。于是，该院受理了此案。
撤销原判决
购房人拿到房产证
案涉房屋到底属于谁？
带着疑问，检察官调阅了相关案卷材料，并询问相关人员。他们发现，2008年，老沈通过集体土地住宅房屋拆迁安置取得了包括甲、乙房屋在内的安置房。而按照周某与老沈签订的安置房转让协议，以及2011年在公安机关签订的三方协议书，甲房屋的所有权属于周某并无疑义。
承办检察官认为，甲房屋是周某的，老沈私自处分周某的房子属于无权处分。根据法律规定，有权处分当然发生所有权转移的后果，无权处分不当然发生所有权转移的后果。无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。除法律另有规定或符合善意取得条件外，受让人不取得所有权。善意取得抵押权的参照适用。而善意取得的一个重要条件是“受让人受让该不动产或者动产时是善意的”。也就是说，小吴只有事先完全不知道老沈已将房子卖给了周某，且对不知道这一事实没有重大过失，尽到了合理的注意义务，才能是善意取得房屋的抵押权。但现有证据无法证实小吴是否尽到了合理的注意义务，是否系善意取得，因此，不能仅凭办理了抵押登记，就直接认定小吴取得了甲房屋的抵押权。
综上，检察机关认为，原审法院按照有权处分判决小吴对甲房屋折价、变卖、拍卖后的价款享有优先受偿权，属于认定事实错误，进而导致适用法律错误。
2023年8月，靖江市检察院向法院发出再审检察建议。2024年4月，靖江市法院启动再审程序。
法院经再审查明，2019年5月，老沈向小吴借款前，周某曾报过一次警，声称老沈曾撬开了她家的门锁。后经警方核实，确系老沈所为。小吴也表示，借款前老沈曾带其进入房屋内实地查看，但对于房屋已经转让的事实，他确实不知情。
2019年10月，法院一审撤销原判决，驳回原审原告小吴的起诉。与此同时，法院认为，老沈刻意隐瞒房屋已经实际转让的事实，仍以该房屋抵押向小吴借款，且拒不归还，其行为已涉嫌刑事犯罪，遂将其移送公安机关处理。因老沈在法院一审时便已失联，目前相关案件仍在侦办中。
考虑到周某迫切想要拿到房屋产权，小吴也想早日拿回借款，且根据现有证据小吴并无明显过错，诉讼期间，靖江市检察院积极引导双方当事人自行和解。最终，周某和小吴达成和解协议，由周某支付小吴25万元，小吴将对老沈债权中的25万元转让给周某，同时放弃对案涉房屋的抵押权，配合办理抵押权注销等手续。
2024年7月1日，周某另行起诉老沈，认为其已和小吴和解，注销了房屋的抵押登记，现房屋已具备过户条件，要求老沈根据安置房转让协议的约定协助将案涉房屋过户至其名下。同年7月31日，法院一审判决老沈于判决生效后十日内协助周某办理房屋过户手续。
因老沈失联，判决生效后，周某向法院申请了强制执行。
2025年1月3日，周某终于拿到了属于自己的不动产权证。“拿到了房产证，我终于可以在自己的房子里睡个安稳觉了！”周某喜极而泣。
■检察官说法
购房时要谨慎 以免“房财两空”
本案中，检察机关基于对房屋权属的全面调查，查明老沈无权处分行为，最终发出再审检察建议，纠正了错误判决，维护了监督申请人周某的合法权益。
民法典第三百九十四条第一款规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
通俗来说，所有权人可以将自己的不动产抵押借款，而将他人的不动产抵押借款属于无权处分行为，即使存在抵押登记，受让人也不当然取得抵押权，需要判断受让人是否符合善意取得的条件，包括受让人受让时是否为善意，是否不知道转让人无处分权，且无重大过失。若符合善意取得的条件，受让人可以取得抵押权，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿，反之受让人不取得抵押权。
本案中，老沈早已将房屋卖给了周某，其对房屋已经没有处分权，其用房屋抵押借款的行为属于无权处分行为，虽然办理了抵押登记，小吴也不当然取得抵押权。经过制发再审检察建议，法院启动了再审程序，并在再审中查明借款前老沈存在撬锁的情况，而小吴亦称借款前老沈曾带其实地查看过案涉房屋。根据现有证据，小吴对未知老沈无房屋处分权并无明显过错，而老沈明知案涉房屋已转卖他人、无法实现抵押权，仍以该房屋向小吴抵押借款，其行为已涉嫌刑事犯罪。法院因此在撤销原判决、驳回小吴起诉的同时，将老沈移送公安机关处理。
检察官在此提醒，购房时要仔细查看房屋的产权证书、拆迁安置协议等文件，实地查看房屋的具体情况，必要时通过不动产登记中心、村委会、居委会、邻居等了解房屋的权属及居住情况，以免发生“房财两空”的后果。若决定购买暂时无法办理不动产登记的房屋，要及时关注相关政策，在符合办理不动产登记条件时，及时敦促原房主办理不动产登记及过户手续，必要时保留相关通话记录、微信聊天记录等证据，通过诉讼途径解决问题。
（来源：检察日报·民生周刊 作者：葛东升 吴林）