过去的2021年，在我国房地产史上留下了浓墨重彩的一笔。土地集中供应、二手房指导价横空出世、房企融资闸门收紧、预售资金监管从严......改变开始在行业的各个角落发生，疾速行驶多年的地产巨舰，骤然降速。

企业在风云变幻的环境中，迎来截然不同的命运。中资美元债波动之际，几家企业在去年下半年出现违约。更多房企，则在行业波动期苦苦蛰伏，等待春暖花开的到来。

从犹豫不决的购房者、到被市场情绪牵动的投资者，都发出疑问：地产行业还有未来吗？哪些企业仍值得信任与投资？答案可能与过往发生了本质变化。

毫无疑问，房地产仍是我国经济的支柱产业，短期波动不改行业地位与走势。但需要看到，买房就能赚钱的时代过去了，房企无差别规模化扩张的时代，也彻底结束了。地产的未来，属于坚持长期主义、手握现金流、稳健审慎的优质房企。

龙湖集团为房企“穿越周期”，提供了绝佳范本。2021年，龙湖住宅开发实现合约销售2901亿，同比增长7%；由商业运营、租赁住房等组成的经营性收入实现188亿，同比增长39%；集团核心权益后净利润同比增长20%，持续兑现业绩承诺。

增收也增利、多航道业务齐头并进、无短期负债压力......龙湖不仅成为当下民营房企的“个例”，也让业内不禁好奇：龙湖是怎么做到的？从2021年业绩报与管理层表述中，我们或许可窥到些许答案。

“过去几年没有盲目下沉”

上世纪九十年代，龙湖集团前身注册成立，到1997年，公司开发了首个住宅项目“重庆龙湖花园南苑”，直到2009年才于挂牌上市。

数据显示，2021年，龙湖全年实现合同销售额2900.9亿元，同比增长7.2%，销售面积及金额均创历史新高。分区域看，长三角、西部、环渤海、华南及华中片区合同销售额占比分别为28.2%、22.0%、25.0%、14.9%及9.9%。

在楼市“虚火”渐退的当下，这份成绩单尤显难能可贵。近三十年间，龙湖从一家籍籍无名的地方房企，成长为民营房企的优质典型，中间发生了什么？

在近日召开的业绩会上，龙湖集团新任CEO陈序平表示，3月以来市场在逐渐分化，从最核心的城市向二线城市逐渐回暖，而龙湖近90%的土地布局在高能级城市。“我们有信心把销售提起来，也很庆幸过去几年没有盲目下沉、过多布局一些低能级城市。”

科学研判、谨慎布局、不盲目下沉，可以说是龙湖近年来销售稳增的砝码之一。尤其是在集中供地开启之年，龙湖依然确保投资精准度，提升项目管控能力。

“龙湖依然是按照自己的节奏在做，比如上半年没有过多出手，拿了8个TOD项目，主要是天街；全年拿到122个项目，总共2355万平方米。”龙湖集团董事会副主席兼执行董事邵明晓称，整体看去年波澜壮阔，但龙湖坚持住了稳健的财务盘面。

截至2021年底，龙湖总土储合计7354万平方米，权益面积5047万平方米，业务已遍布环渤海、西部、长三角、华南、华中五大城市群的69个城市，约85%的货量集中在高能级城市的价值区域，且成本合理，为盈利的持续增长奠定基础。

基于丰厚的“家底”，龙湖为今年定下了3000亿的全口径销售目标。为提高对权益和利润的重视度，同时向市场更加真实有效地披露业绩，龙湖今年开始以权益口径进行披露，今年的权益口径销售目标大概2000亿。

对上述目标，龙湖管理层颇有信心。陈序平称，去年龙湖获取了122个新项目，9月以后获取的项目基本以底价为主，这些项目今年会陆续上市。政策方面也逐渐趋于缓和，在房住不炒的宏观形势下，龙湖有机会凭借经营与品质脱颖而出。

始终坚持理性的“生意逻辑”

过去几轮地产周期，大批房企靠加杠杆积累起大量财富，也在行业收缩时面临巨大考验。面临行业调整期，龙湖的经营准则是，始终强调“生意逻辑”，不放过市场机会，亦不盲目追求规模，保持回报率、现金流持续健康稳定。

过去一年，龙湖坚守盘面，稳健经营，实现营业额2233.8亿元，同比增长21.0%；实现归属于股东的净利润为238.5亿元，剔除公平值变动等影响后之归母核心净利润224.4亿元；毛利同比增长4.6%至565.4亿元，毛利率为25.3%。

超两千亿、同比增速两位数的营收指标，为龙湖的经营性活动带来了健康稳定的现金，而这正是龙湖穿越行业周期的“压舱石”和“定心丸”。

数据显示，截至2021年年底，龙湖的净负债率进一步下降至46.7%，现金短债比达到6.11倍，连续六年满足“三道红线”指标要求；期末集团在手现金885.3亿元，实现平均借贷成本4.14%，创历史新低。

龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶称，目前龙湖一年到期债务不到8%，今年刚性到期还款只有144亿，目前已经还了74亿，从此时往后看，刚性还款只剩70亿。即便把300多亿的监管资金去掉，龙湖现金短债比仍达3.9倍，非常安全。

“最痛的时候已经过去了。”赵轶认为，自六部委发声以来，行业政策在不断修复，各地在执行力度上不再一刀切，而是根据风险状况、企业状态来判断。对能够满足后续开发支出之外的资金，监管部门同意企业以合理的方式调出。

此外，随着土地市场热度回落，以及高杠杆、不理性的出清，龙湖有机会获取价格更低的土地，毛利率也会维持在合理水平，这有助于为集团提供更充沛的现金流。

陈序平表示，地产的毛利在过去几年有些下降，主要因2017～2018年上半年土地市场比较热，这批项目现在陆续进入结算通道。如果土地市场高杠杆出清，集团持续获取价格比较低的土地，地产板块的毛利在未来是可以得到修复的。

值得注意的是，龙湖商业的毛利接近75%，包括物业毛利，这部分高毛利业务收入占比逐步提高，对集团毛利率的提高同样帮助巨大。不过，对于地产收并购，龙湖保持谨慎，项目类的会积极看，对平台型的则会尤其审慎，坚持理性的生意逻辑。

得益于长期的财务自律，龙湖持续得到资本市场认可，是国内唯一一家获得境内外全投资级评级的民营房企。截至2022年3月27日，龙湖集团市值为2363.30亿元，动态市盈率13.25，位列民营房企第一名，显示市场对其成长性的认可。

构建“一个龙湖”生态系统

今年年初，龙湖做出一个令市场意外的举动——分拆物业上市，新品牌名叫“龙湖智创生活”，囊括物管与商管两大赛道。

为何选择此时推进上市？在业绩会上，龙湖管理层首次做出回应。赵轶称，过去几年，龙湖一直被问及，什么时候分拆物业上市，那时的回答是“没有计划”，这确实是事实。

在其他房企争相抢食红利的时候，龙湖在做什么？“彼时在做各种准备，第一是提升能力，去年和前年开始，我们的人均效能得到大幅提升，人均创收35万，位列物管行业前茅。另外，持续打造各航道的协同能力，目前这两个因素已经具备。”

人均效能持续提升，意味着龙湖有能力把管理的项目具备生意逻辑，同时提供好的产品和服务。在此之上，随着龙湖物管的规模越来越大，分拆上市成为顺理成章的选择。

最新数据显示，2021年，龙湖智创生活实现全口径收入104亿元，物业管理板块实际管理面积2.64亿平方米，业主满意度连续十三年超过90%。整体来看，期内龙湖集团实现经营性业务收入188亿元，较去年同比大幅增长39%。

在龙湖管理层看来，物管行业花了很短时间，走完了地产十年走过的路，从默默无闻、起飞，到火热、泡沫，再到一飞冲天、回归理性，现在反而是一个水落石出的时候。这种市场，是龙湖比较喜欢的，并不是最火热，也不是很嘈杂，但是很理性。

而“龙湖智创生活”的正式发布，也意味着“一个龙湖”的生态体系正更加成熟。目前，在地产开发之外，龙湖商业运营、租赁住房、物业管理等业务均已跻身行业头部，房屋租售、房屋装修及产城、医养等业务，也开始为龙湖贡经营性收入。

龙湖集团将继续坚守“空间即服务”的战略，强调地产开发、商业投资、租赁住房、空间服务、房屋租售、房屋装修六大主航道业务的多维驱动，协同发展。

地产业务方面，2022年，龙湖将针对所布局城市中刚需、改善、商业经营等不同的细分需求，推出263个主力项目，其中54个为全新项目，171个项目将推出新一期新业态产品。

投资性物业方面，2021年龙湖商业开启轻重并举模式，全年新开12座商场，全国范围内累计开业商场达61座，整体出租率97.2%，商业租金增长40%至81.5亿元。2022年，北京、上海、重庆等地的多个商场，也将陆续开业。

租赁住房业务“冠寓”，也在稳步拓店，持续提升运营水平。据悉，冠寓去年开始已实现盈利，全年租金收入贡献22.3亿；截至2021年底，冠寓累计开业房间数量达10.6万间，期末整体出租率92.9%，客户满意度达95% 。

陈序平表示，冠寓分为重资产、中资产和轻资产三个模式，目前已进入30余城市。未来结合现在这一轮城市聚焦，冠寓业务的发展会保持20%以上的年化增长速度。

“过去每年，龙湖用销售回款的10%投入到持有物业包括其他航道，随着这些航道现金流越来越高，会慢慢减少地产对其纯粹的投入。”陈序平称，最终都要回归到现金流、利润逻辑，争取做一个成一个，让创新业务为利润增长提供新的贡献。