“时间是优秀企业的朋友，却是平庸企业的敌人。”在即将迎来上市 30 周年之际，中国海外发展有限公司(0688.HK）交出一份靓丽的成绩单，向百年长青基业继续迈进。

3月31日,中海公布2021年度业绩，数据显示集团于2021年实现合约销售额3695.0亿元；实现营业收入2422.4亿元，同比增长30.4%，股东应占净利润401.6亿元，扣除税后投资物业公允价值变动后之股东应占溢利为363.8亿元。

近四年来，中海的利润表现一直站在300亿以上，归母核心净利润连续两年350亿以上，这在风云动荡、盈利空间下行的地产行业，显得尤为可贵。在极具含金量的净利润指标上，中海截至去年期末为16.6%，同样保持在行业一流水平。

做难而正确的事、做时间的朋友，这种长期主义思维驱使中海持续向更高处攀登，对自身的要求也越来越高。在保持充裕的盈利空间、稳守财务盘面的同时，不失投资“血性”、看到今天明天和后天的生意，已成为这位地产优等生新的发展准则。

在此之上，给股东最好的回报，是中海坚持多年不变的初心。2021年，中海计划派发每股末期股息76港仙，连同中期派发之股息，全年合共每股派息121港仙，派息率30.1%。上市30年来，中海累计派发现金股息已高达992亿港元。

战略清晰业绩如约释放

在房地产行业，中海一向以经营稳健、利润亮眼、产品过硬为人所知，在过去的2021年，该集团再次凭借稳健的地产销售，向投资者交出一份亮眼的年终答卷。

2021年，中海实现合约销售金额约3695.0亿元，在31个城市的销售额进入当地市场前三名，其中在北京、上海、广州和南京等十个城市的销售合约额，分别超过100亿元，在北京实现销售合约额超过450亿元。期内，中海实现销售回款3528.1亿元，同比增长3.0%。

在过往发展期间，中海一直坚持主流城市布局战略，深耕一二线城市，确保高质量经营。这不仅为集团销售规模的稳增提供了保障，也构筑了其市场波动期的利润“安全垫”。

数据显示，2021年中海实现营业收入2422.4亿元，同比增长30.4%，股东应占净利润401.6亿元，扣除税后投资物业公允价值变动后之股东应占溢利为363.8亿元。每股基本盈利为3.67元，净利润率达16.6%，保持行业一流水平。

“2021年，公司净利润归属股东实现了401.6亿，归属股东核心净利润 363.8 亿，利润连续四年站在 300 亿以上，归母核心净利润连续两年站在 350 亿以上，是一个相当高的水平。”中国海外发展副总裁郭光辉称。

近两年，因行业利润率下行，容错率下降，部分房企出现盈利“滑铁卢”，但中海在同业依然保持领先。“毛利率是损益表的中间过程指标，我们更看重净利润率，它代表的是结果，更能代表一个公司盈利、经营、精细化管理能力等综合水平。”

郭光辉表示，中海之所以能保持核心净利率持续领先，在于其从投资端开始，便完善精准投资，借此提升回报。此外，中海有很强的精益建造能力、勤俭节约的企业文化、行业最低的融资成本，这些都为其打开盈利空间提供了坚实保障。

从最重要的拿地动作上看，去年“集中供地”推行后，部分城市出现高溢价强地的情况，但中海理性把控住投资节奏，在上半年谨慎投资，下半年抓住土地市场降温的机会,以底价或较低溢价在重点城市获取一批优质土地。

数据显示，期内中海新增土地储备98宗，权益购地金额人民币1610.2亿元，新增货值达人民币3,822.1亿元。其中，在京津冀、长三角和粤港澳三大都市圈总购地金额达1000亿元，占比73%。截至2021年底，该集团系列公司土地储备合计8077万平方米。

中国海外发展行政总裁张智超表示，去年市场剧烈波动调整，中海保持了比较好的投资定力和投资节奏，下半年投资额占全年投资的 63%，多宗项目回报非常理想。在多个核心城市的投资，对今年的销售增长目标、未来利润都形成了很好的支撑。

稳健之余不失发展血性

中海近年来的稳健发展，得益于自身清晰理性的战略，同样与城镇化带来的时代红利密不可分。但当下，房地产行业的整体环境，已经发生翻天覆地的变化。

中海董事会主席颜建国表示，房地产下半场将迎来巨大的变化，有着与上半场大为不同的市场逻辑、市场形态与行业格局。不再是到处都是机会，而是分化的市场、结构性的机会。行业也将从躁动回归理性，从盲目扩张走向高质量发展。

三大分化，是地产下半场的发展基调。一是市场分化，一二线和强三线城市将是主战场；二是行业分化，房地产行业正经历大变革与调整，行业集中度将继续提升；三是企业分化，行业利润率下行，容错率下降，精准管理能力强、产品与服务口碑好的企业才能在竞争中胜出。

“过去一段时间，我们因为没有加杠杆高歌猛进，被认为过于保守。”颜建国指出，但潮水退去，洗尽铅华，中国海外是不确定市场中确定的力量。

事实确实如此。过去一年时间，对房企的衡量标准不再是规模体量、扩张速度，而是财务是否稳健。唯有守住安全底线，才能在轰轰烈烈的巨浪中穿越重生。

在这一层面，财务稳健、现金充裕、融资成本保持行业最低区间的中海，拥有绝对的安全底色。2021年末，中海资产负债率58.9%，净借贷比率为32.3%，负债率等相关指标远低于“三条红线”标准；持有现金1309.6亿元，加权平均融资成本仅3.55%。

但这并意味着，中海将停留在安全区，不寻求进一步突破。相反，这家老牌公司比过往任何时候都有底气，在行业出清期抓住扩张机遇。“我们绝不会为了刻意稳健，丧失任何超常发展的机会，也绝对不会因为稳健来消融我们在投资市场的血性。”管理层称。

这种进取心，从中海对业务板块的判断、对收并购的态度上都能清晰看出。

张智超表示，中海在战略上一直比较清晰，确立了今天、明天、后天的可持续发展战略业务结构。今天就是住宅板块，年投入90%左右的资源；明天的业务指商业，年度资源投入约 8%左右；后天的业务，是面向未来的产业布局，包括养老产业、供应链管理等。

以商业板块为例，2021年是中海该板块高速发展的一年，全年实现18个项目入市，期末项目109个，年内其在北京、上海、深圳等一线高能级城市补充了一批优质项目，目前在手储备项目68个，对应面积520万平米，将陆陆续续在十四五期间入市。

“投资性物业是集团可持续高质量发展战略的重要组成部分，我们的目的是为了构建更加具备增长韧性的业务结构，商业板块发展目标是成为集团未来关键的战略增长极。”中国海外发展助理总裁王林林称，中海具备跨多个资产类别综合运营能力。

在收并购方面，从去年行业出现波动调整开始，中海就积极关注并购机会，前后评估了上百个项目，现在还有一些在接洽、谈判中。同时，中海特别关注收并购的风险防范，对回报率也有较高的要求，也有充足的财务资源来保障收并购的实施。

展望未来，中海管理层认为，经过去年的市场洗礼、今年的市场修复，未来市场将更加健康有序。现在，很多城市的市场里，无论土地供应成交、新房供应成交、以及二手房供求和价值，都处于一个重新平衡、再确定价值和回报的过程。

“最近在土拍市场，总体上同行更加理性、更加务实，预期更加合理，与去年、前年有鲜明变化。 ”张智超表示，房地产依旧是国民经济支柱产业，依旧是一个好行业、一个大市场，总体回报和是非常好的，中海对此坚定看好。

而上市30年的中海，在经历过各种各样的政策环境、经历过97亚洲金融风暴的洗礼后，也深刻理解敬畏市场的极端重要性，因此不论在什么政策环境当中，都会力求做到最好，稳中有进、行稳致远，以不变的初心给予股东最好的回报。