“疫情来了以后我们更忙了，老是加班加点，而且现在上海市内已经‘一仓难求’。”国内一家头部物流仓储地产公司员工甄婉婉对第一财经表示，和房地产其他细分行业按下暂停键的状态不同，物流地产租赁需求强劲，在上海“保供”中正发挥巨大作用。

根据仲量联行最新发布的2022年一季度上海房地产市场报告，今年第一季度，仅有物流地产市场整体维持了强大的需求与租金增长势头，而商业地产受疫情影响最大，一季度净吸纳量同比去年规模几近腰斩。

生鲜企业临时大扩仓

“我们在上海的仓库有三大客户业务涉及到民生保障，每一天我们的同事们都忙到爆炸，项目一线要配合现场运营，后台虽然居家办公，也要配合工作，还要盯各种数据。”4月15日，暂时结束半天的辛勤工作后，甄婉婉对记者说道。

为何业务会比平时多出很多？甄婉婉进行了一番解释：在严峻的疫情形势下，4月初上海实行全域静态管理，进出上海的物流运输管理变得非常严格，外地运输卡车来上海一般需要两张证，一张是出当地市的证，一张是进上海的证，货物从上海的仓库出库，也需要通行证，而且是点对点的，不能乱跑。在物流被严格管理的同时，全上海2500多万人的日常民生需要保障，外地更有源源不断的物资输送进来，这些物资到达上海的第一站就是要在仓库卸货。

“此前许多大企业把仓库设在环沪，如苏州、嘉兴，现在环沪仓库根本无法直接向上海市内供货，上海很难指挥苏州的封控政策，京东就有一部分仓库在昆山。”甄婉婉表示。

为什么这时候仓储很重要？因为外地来沪运送物资的车辆多为大集卡，只有市内大型仓库才有条件卸货、分拨、消杀，而且运送来的部分生鲜物资更是需要安置在较高标准的冷链仓储中。

近日，美团买菜、叮咚买菜、京东已经临时扩仓，比如旗下有不少产业园区和智慧物流产业的东久新宜公司，已经迅速为这些大客户制定了进驻方案，并协调相关部门快速审批。东久新宜称其上海松江智慧产业园已经成为美团买菜在上海保供临时启用的分拨基地，园区昼夜24小时不间断高效运营。

“原本上海市内的物流仓储就是十分紧俏的，只有奉贤、金山这些地方空置略多，现在全上海更是一仓难求了。”甄婉婉说道。

物流地产一枝独秀

4月14日，仲量联行发布2022年1-3月上海房地产市场报告，其中显示在各种房地产细分门类中，一季度的物流地产表现最佳，净吸纳量录得8.4万平方米，非保税物流仓储市场的空置率从9.7%下降至8.5%。

仲量联行称，尽管上海最近出现新一轮的新冠肺炎疫情，但物流地产租赁活动仍能保持平稳。仲量联行中国区产业与物流服务部联席总监黄晖认为，第三方物流公司贡献了大部分的租赁需求，他还观察到在奉贤和松江等子市场有单个体量较大的租赁成交，来自电商平台的租赁需求也很活跃。

“一家本地电子商务公司在青浦租赁了超过一万平方米面积。”黄晖表示。

尽管物流仓储需求持续增长，但一季度上海物流地产的新增供应有所放缓，未有新项目完工入市。在稳定需求的带动下，一季度物流地产市场整体租金保持上涨，租金环比上涨0.7%，同比上涨3.8%，平均达到1.54元/平方米/天，且大部分子市场的租金均出现上涨。

除了物流地产，上海房地产市场其他细分行业则呈现基本雷同的情况，即2022年刚开年时势头十分强劲，但在三月份的疫情冲击下，各类市场活动按下暂停键，商业零售地产、住宅销售、写字楼都受到了不同程度影响。

比如住宅市场，上海一向交易稳健，今年开年成交量还保持高位，在一月份高去化支撑下，一季度上海一手商品住宅整体成交量仍有267万平方米，较上季度小幅上涨5%。不过，受到2月份春节假期及3月开始的疫情影响，目前整体住宅成交陷入滞缓。

仲量联行预计，上海的楼市调控政策仍将保持紧缩，但在信贷端放松信号明显的利好下，首套房及改善型购房需求有望释放，而投资需求将继续被抑制，近期疫情的冲击可能使上半年的成交活动延迟至下半年，疫情得到有效控制后，上海二手房成交量及成交价格也将有望复苏。

（应受访者要求，文中甄婉婉为化名）