对一个行业的头部企业来说，仅仅保持财务稳健是不够的，要在周期波动中保持定力、在业绩下滑期拿出解决方案、稳定投资者与从业者的信心，这便是万科今天背负的责任。

从2007年提出“拐点论”、2018年判断“白银时代”已经到来、再到近期称房地产步入“黑铁时代”，万科对行业的认知与研判，一直备受关注。最新公布的2021年度业绩，再次将房地产的周期变迁、以及巨变中万科的处境，推到镁光灯下。

数据显示，在过去的2021年，万科实现合同销售金额6277.8亿元，营业收入4528.0亿元，归属于上市公司股东的净利润225.2亿元；期末持有现金1493.5亿元，净负债率29.7%长期处于行业低位，整体财务盘面保持稳定健康。

但是，万科正面临上市31年以来，第三次净利下滑。这虽然是行业大势，然而作为头部企业，万科被寄予了更多期待。当下的利润下滑幅度，让投资者哑然，也让万科董事会主席郁亮称：交出这样的成绩单，我倍感压力，内心充满紧迫感。

毫无疑问，“黑铁时代”对每家房企而言，都是残酷而现实的。身处时代大潮中，万科直面当下业绩现状，同时坦诚与投资者交流，给出未来的发展方向。

随着房地产环境逐步转暖，万科开发业务保持在第一阵营、经营类业务形成新的利润蓄水池、拥有坚实稳健的资金盘面，都是其业绩“止跌企稳，稳中提升”的坚实基础。

万科2021年的“得与失”

作为一家地产龙头，万科在过去的2021年，成绩单的首要底色仍是稳健。

报告期内，万科实现销售面积3807.8万平方米，销售金额6277.8 亿元，在全国商品房市场的份额约3.5%，销售金额在武汉、成都、南京、郑州等 20 个城市位列第一，在上海、深圳、天津、福州、石家庄、昆明等 18 个城市排名第二。

反映在营收方面，去年万科实现营业收入 4528.0 亿元，同比增长 8.0%。分业务类型看，期内营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为 4299.3 亿元，占比 95.0%；来自物业服务的营业收入为198.3 亿元，占比4.4%。

保持庞大的规模体量之余，万科的财务状况一如既往安全，“三道红线”指标符合“绿档”要求，净负债率仅29.7%；有息负债总额2,659.6 亿元，其中长期负债占比提高至 78%，短期借款和一年内到期的有息负债约586.2 亿元，占比为 22.0%。

截至报告期末，万科持有货币资金1493.5 亿元，远高于一年内到期的流动负债的总和 586.2 亿元，且连续13年保持经营性现金流净额为正，综合融资成本为 4.11%。

稳健且安全，已是万科多年的经营底色，但这并不能达到投资者的心理预期。报告期内，万科实现归属于上市公司股东的净利润225.2 亿元，同比减少 45.7%；每股基本盈利 1.94 元，同比减少 46.5%；全面摊薄的净资产收益率为 9.6%。

地价攀升、新房限价、盈利收窄，是地产行业近年的发展趋势。在宏观环境因素影响之外，万科直面问题、坦诚解剖，向投资者解释了利润下滑的原因。

郁亮在《致股东》中称，从财务层面看，2021年万科净利润下降源于三方面，包括毛利率下降、投资收益减少和市场下行带来的计提减值。

其中，毛利率下降是财务层面的主要影响因子。2021年万科整体毛利率21.8%，同比下降7.4个百分点，扣除营业税金及附加后的整体毛利率，从2020年的22.8%下降至17.2%。

“近几年来，土地市场竞争激烈，对行业毛利率水平造成明显影响，尽管公司在行业中较早意识到高速增长终将结束，但未能坚决摆脱高增长惯性。”郁亮称，土地争夺愈演愈烈时，部分城市的投资追高冒进，一些项目的投资预期没有实现，导致毛利率下滑。

同时，因按权益法确认的投资收益及股权转让相关收益减少，2021年投资收益下降69亿元。去年下半年尤其四季度以来，市场明显下行，公司对部分项目、个别股权投资等进行减值，合计减少归属上市公司股东的净利润约26亿元。

对此，郁亮向股东诚恳表达歉意，其去年收入也同比降低了近90%。而根据2018年万科公告的董事长薪酬制度，郁亮年收入仅需与公司净利润保持同等比例下降。

在此之上，郁亮进一步反思了公司的管理方式。“充分授权、分布式实施是万科过往快速发展的机制保障，在追求效率优先的高速增长阶段，这一机制能更快地响应市场、捕捉机会，最大程度地释放前线战斗力。但随着近年来业务复杂度提高，市场竞争日趋激烈，城市公司能力的参差不齐导致操盘表现的离散度上升，影响了整体业绩。”

这份解释清单，不回避问题、不含糊其辞，不仅反映了万科去年业绩的“得与失”，也是当下房企普遍面临之问题的写照。

“止跌企稳”的底气

直面问题后，万科要做的，是拿出实实在在的方法，为业绩注入“强心剂”。郁亮称，万科今年的工作任务有八个字“止跌企稳，稳中提升”，万科有信心完成止跌企稳，而信心来自于两个外部基础和三个内部基础。

从外部环境看，政策与行业都在释放积极理性的信号。当下，有利于市场稳定的政策不断出台，房地产行业正逐步回归常态，过高的利润率、过低的利润率都不可持续，房地产行业的平均利润率水平将向社会平均水平回归。

行业方面，高速工业化、高速城镇化重要推动力行近尾声，但并不意味着住宅需求的消失。区域集约发展取代普遍性农村人口向城市转移，新增住房需求逐步向改善、更新需求过渡，未来，住宅开发依然是重要的经济活动之一，也是万科现在和未来的主要业务。

回归到万科自身，支撑万科业绩企稳回升的底气，在于其开发业务的稳健龙头地位、经营类业务逐步贡献利润、以及安全强大的资金盘面。

据悉，去年万科改变了拿地的模式，从分散改为集中管控，额度也不再做切分，统一进行总体把握。同时，提高对项目盈利水平的要求、对操盘团队能力的要求，这些举措将转化成实实在在的盈利贡献，通过管理红利来提高整体回报。

2021年，万科获取新项目148个，目前手中有1亿平方米的在建资源、4000万平方米左右的土地资源储备，可满足未来2～3年的开发需要。加上7100亿的已售未结收入，相当于其2021年结算收入的1.6倍，可为其盈利提供重要支撑。

与此同时，万科净负债率长期处于低位，“三道红线”全部“绿档”，信用评级行业领先，这让万科有了更多的投资选择，是其业绩发展最重要的基础。

在这两个盈利支撑因素之外，万科对经营业务的持续投入，也已步入收获期。

过往，在探索新业务领域的时候，万科不可避免交了一些“学费”，但现在学费基本付完了，即使用成本法计算，今年非开发业务加在一起，也将对集团报表形成正向的贡献。不仅如此，万科的经营类业务正形成盈利蓄水池，持有型物业迎来发展的春天。

以万物云为例，3月30日，万科分拆万物云境外上市获得中国证监会受理。该板块去年实现营业收入240.4 亿元，同比增长 32.1%，其中社区空间服务收入 134.6 亿元，商企和城市空间服务收入 87.2 亿元，AIoT 及 BPaaS 解决方案服务收入18.6 亿元。

万物云CEO朱保全表示，万物云作为城市服务商，已经呈现了一个良好的发展势头，目前已拥有超过40个项目，并且在2021年增长势头非常迅速，说明业务已经非常成熟。分拆万物云上市，是为提高其综合实力，不会以捕捉资本市场窗口为主要考虑因素。

对万科的其他业务，郁亮给出了一组数据：物流业务在高标仓方面处于行业领先，冷链全国第一，过去三年复合增长率达到52%；长租公寓业务过去三年复合增长率超过40%；商业平台印力过去五年的复合增长率20%，且发展空间均保持快速增长。

万科认为，如果只看经营收入和利润，这些业务很难达到房地产开发的同等规模，但随着全社会收益率要求和风险偏好的下降，这些业务因能产生稳定现金流，以其为对象的长期股权投资开始增加，公司的投入收益将逐步体现，形成对业绩的支持。

“开发业务仍是万科最主要的业务，但如果没有经营服务类业务，支持万科未来更好发展，这件事情是做不到的。”郁亮说，2021年可能就是开发业务的天花板，增量变少时，存量机会越来越多，经营服务空间越来越大，这是其看好的重要原因。

在拿出切实方案的同时，为提振投资者信心，万科推出回购及分红派息方案，公司称将在未来三个月内择机开展20-25亿元回购，分红比例拟由2020年的35%跃升至50%，合计拟派发分红112.8亿元，是A股中唯一一家连续三十年进行现金分红的公司。

同时，公司管理层将主动增持，并下沉到业务前线。据悉，万科已取消集团合伙人层级，郁亮目前在万科内部同时兼任首席客户官，研究解决客户层面所反映的关键问题，总裁祝九胜同时兼任长租公寓BU首席合伙人，承担长租公寓业务的经营管理责任。

未来，尽管总人口即将面临拐点、城市化率已经在趋缓，但房地产行业仍是超十万亿的市场，常做常有、常做常新，这门古老的生意仍是万科的主战场。在过往两次下滑后万科都取得了进一步发展，在历史第三次下滑的路口，已承诺企稳回升的万科能否再次穿越周期？