经过二十多年高速发展，房地产行业来到调速换挡的重要关口。增量开发的时代渐行渐远，但存量焕新的黄金时代、商业地产的新十年，已经悄然到来。

站在“新商办”的舞台上，市场机会蜂拥而出，精细化运营、降本增效、混合办公、健康环保......经历疫情冲击及行业洗牌后，商办市场的需求发生剧烈变化。但是，机遇与挑战并存。如何摆脱供需错配、坪效低下的现状，对资产进行升级焕新，已是商办运营商需要思考的命题。

分析人士认为，携手专业的资产运营商，以“投、融、管、退”全周期的视角策略定位，以精细化服务、数字化运营为重要抓手，进行全方位资产价值提升，才是在新商办市场突围的砝码。

成立于2016年的ATLAS 寰图，是商办资产运营的“老选手”，也是行业的引领者。通过聚焦空间服务、资产运营及价值赋能三大维度，ATLAS 寰图立足粤港澳大湾区、长三角都市圈向全国布局发展，已进驻北京、上海、广州、深圳、香港、杭州、西安等核心城市，管理服务写字楼、办公园区、商办综合体、酒改写等商业项目超过 87 个，累计管理服务面积超过 300 万平方米，服务会员数超过 10 万人。

多元化定制能力  打破行业供给单一的“魔咒”

自存量时代来临、城市更新蔚然成风后，商办市场对专业运营商的需求急剧上升。资产持有人亟需改变手中产品业态结构单一、坪效低下的普遍现状，通过牵手专业运营商，引入多元的服务业态，提升商业氛围，丰富项目收入结构。

近年来，ATLAS 寰图作为深耕商办资产运营多年的选手，在市场洪流中脱颖而出，通过全周期视角的策略能力、充分洞察行业深层次需求及产品打造能力、出色的招商及运营能力，成为城市更新中不可忽视的新生力量。

在广州老城区中轴线上，广州某地标酒店安然坐落其中。这里南临珠江，北依越秀山，曾被称为中国第一高楼。随着广州市珠江北岸产业发展规划出台，酒店即将成为岭南地区“老城市新活力”的标杆之作。

去年9月，经过对运营商全面严格的筛选后，ATLAS 寰图与酒店持有者就其改造项目达成合作。

按业主方重新定位的酒店规划，需要优化原有闲置的商业空间，提高空间实用率；同时，丰富空间业态及收入结构，提升资产的盈利能力；此外，实现全新定位升级，重塑商业氛围，丰富品牌竞争力。

在项目实际升级规划中，ATLAS 寰图抓住其作为城市地标文化记忆的价值，传承岭南文化特色，为其引入了“商旅 + 办公＋生活”模式，一方面进行全新的空间重构规划、升级改造，同时打造特色功能空间、提供丰富的企业服务。

譬如，在优化原有空间规划及配套时，ATLAS 寰图引入了高端服务式办公室等办公及生活空间，增设共享直播间、健身房等特色服务空间，满足短住顾客、自由职业者、长住人群的便利办公服务，提升空间可使用价值，丰富资产收入结构。

广州老牌酒店项目的优化改造，让城市历史文脉在新的空间场景及生活方式中扎根延展，成为广州城市更新的新标杆，更体现出ATLAS 寰图在城市更新项目的产品规划及打造能力。

在写字楼垂直生态构建方面，ATLAS 寰图同样频现标杆之作。传统的写字楼，不仅空间规划单一、产品多元性不足，在场景服务方面更是乏善可陈。体察到行业痛点后，ATLAS 寰图在写字楼生态构建时，创新性地打造出“办公+生活+社交”的垂直生态新模式。

首先在办公产品方面，ATLAS 寰图可提供拎包入驻、企业定制、服务式办公、混合式办公等多元服务，扩大入驻客群范围，快速提升入驻率。同时，引入咖啡厅、厨房、健身房等特色生活空间，打造星级办公生活体验，拉升楼宇品质及商业氛围。

在广州琶洲某科创岛项目，ATLAS 寰图全方位搭建园区商办新生态，依托项目建筑“低密度”和“花园式”的特点，提供有针对性的招商策略。通过与当地政企部门联动，升级招商渠道，引入丰富的品牌客户资源，快速提升入驻率。

不仅如此，ATLAS 寰图还为园区提供特色社区活动、配套服务、智能系统应用等，真正助力技术型的企业及人才在园区内专注创新发展。凭借ATLAS 寰图突出的招商及运营能力，如今的科创岛，已成为众多知名品牌企业的主要办公地，园区出租率达到80%以上。

随着涉猎范围越来越广，ATLAS 寰图打造的标杆项目也越来越多。这背后，体现出ATLAS 寰图运营模式的专业性与灵活性，即从项目实际出发，提供针对性的解决方案、多样化的产品服务，提升存量资产价值。独特的全周期资产管理策略、专业的产品研发体系、丰富的投资招商渠道、高效的智慧运营管理是ATLAS 寰图的战略发展密码，也是商办市场的大势所趋。

打通商办全链条 以全周期的服务 全面提升资产价值

对存量资产进行物业管理、招商运营，只是商业资管的一部分。实际上，一个完整的资管链条，是循序渐进的过程，能打通策略管理、运营管理、交易管理的选手，才称得上专业的商办运营商。

对资产方来说，使手中物业保值增值、拥有稳定的资金流，是项目经营的理想情况。但是，这一过程复杂且周期长，从购地、规划、建设、到招商、运营等等，都需要专业人员进行整体把控，否则有可能延长投资回报期、降低回报率。

而那些优秀的商办运营商，可以从项目全局出发，通过运营提升资产坪效、控制成本，全面提升存量资产的估值能力，并通过金融能力实现资产价值的最大化。当进行招租或转让时，经过专业管理的项目，资产品牌影响力将会更明显地体现出来。

作为深耕商办六年的选手，ATLAS 寰图早在成立之初，便着手打通商办资管的全链条，通过策划定位、设计及改造实施、工程咨询、招商管理及智慧化运营、企业服务等全链条服务能力，实现资管从“投、融、管、退”的完整闭环。

在开发阶段，ATLAS 寰图就参与项目定位、设计及改造等工作，引入多元业态，助力优化项目收益；运营阶段提供招商、智慧化运营、企划推广等服务，提升资产附加价值；退出阶段提供资产交易顾问服务，这对国内商办市场来说，具有重要的借鉴及示范意义。

以上海某商业综合体项目为例，ATLAS 寰图从资产价值重造出发，在前期便提供了全周期视角战略咨询的服务，确定由“商”改“写”。ATLAS 寰图充分考虑业主的投资设想，大胆创新项目定位及运营策略，将商场单一业态改造为“办公 + 健康 + 商旅”的多元场景，全新的策略定位为项目引入更多稳定优秀的企业和用户，直接有效的改善商业氛围，提升项目空间利用率及价值。

在运营管理中，ATLAS 寰图通过协助项目实现改造升级，使之可出租面积、实用率以及租值等均大幅提升。与此同时，引入生态化及人性化的商办空间运营模式，通过多元产品组合，合理的空间规划布局，根据客户需求定制化办公服务，丰富业态类型，扩大客群范围，使得项目入驻率快速提升。

基于专业的资管能力、超预期实现规划方案，该项目的资产估值得以提升，ATLAS 寰图也成功帮助业主完成第一轮证券化。后期，通过精细化运营服务，持续提升资产各方面表现，成功实现该项目资产保值增值。

正如经济学中的一个基本原理，如果某价值链中的代理商数量越多，反而不利于整个链条的利润最大化。ATLAS 寰图所做的，便是整合行业优质资源，通过专业的运营、品牌溢价能力提升项目的价值空间，与业主进行深度捆绑、互利共赢。

国泰君安表示，在轻资产模式下，商业地产运营商的运营能力越高，估值越高。具备成功经验后，ATLAS 寰图也将持续最大化发掘存量资产潜力，实现空间价值重塑与提升。在商业地产发展变革之际，打通商办运营全周期服务，引领行业的迭代与创新。