房地产行业的深度调整仍在持续中。

3月，受制于疫情、经济等因素，房地产市场传统的“小阳春”并未出现，市场下降趋势反而越发明显。数据显示，全国30个大中城市商品房成交面积同比下降49%，主流房企销售业绩降幅还在扩大。

4月8日，保利发展控股发布的《保利2021-2022年房地产行业白皮书》（以下简称“《白皮书》”）总结认为，与以往不同，此轮市场下行，是短期、中长期因素叠加、综合发酵产生的结果，2021年三季度的信贷大幅收紧，直接导致买家需求萎缩、信心受挫和预期改变，一二手房市场的全面限价，封闭了房价上升的空间，同时令二手房市场几乎冰封，切断了换房链条。

当前信贷纠偏、地方稳市、支持合理需求等措施，尚未能扭转楼市势大力沉的下行态势，但房地产行业基本面未改，业内普遍预计未来将有多维度的宽松政策出台，以促进房地产业回归健康发展和良性循环。

不过，房地产行业规模增长见顶已是可预见的未来，《白皮书》则认为行业将进入“减量发展”的时代。在这一过程中，探索出适应时代发展的新发展模式，将成为房企立于行业潮头的一大关键因素。

行业规模见顶

2022年一季度已过，房地产行业面临的形势仍不算乐观。中银证券数据显示，3月份，其跟踪的46个城市新房成交面积环比有所回升，同比降幅仍达49.1%，较2月扩大了18.2个百分点；16个城市的二手房成交面积同比下降42%，降幅较上月扩大1.4个百分点。

“预计4月销售仍将低位运行，市场底或将在二季度中下旬到来，5、6月成交有望筑底企稳，同比跌幅也将有所收窄。”上述机构认为，“一、二线城市预计将率先企稳，三、四线城市市场回稳需要较长时间。”

当前这轮行业下行的起点在2021年。由于政策叠加效应，伴随行业出清压力，2021年下半年，市场出现了超预期下跌。

从保利地产的来访数据看，2021年上半年周度盘均来访80-100组，下半年周度盘均来访50-60组，呈现断崖式下滑，环比下降38%，同比下降33%。市场信心严重不足。

从市场表现上来看，从全国商品房销售面积来看，2021年上半年同比增长27%，7月单月同比年内首次转负，下半年同比下降15%；同时，商品房销售均价从当年8月开始下降明显，12月商品房销售均价9512元/平方米，相比年初下降13.8%。

同期，房企销售额降幅更明显。克而瑞数据显示，2021年7月，百强房企单月销售业绩由正转负，单月同比跌幅不足7%，此后跌幅逐月扩大，12月单月全口径销售额同比跌幅达到约35%。其中，TOP10房企下半年销售额同比下降28%。

土地市场的下行趋势同样显著。据《白皮书》数据，相比一批次供地，全国22城三批次土地出让金下降47%，流拍或中止出让率达19%，平均溢价率仅2.3%，地价下降1000-2000元/平方米。

即便如此，2021年全年，全国商品房销售面积实现17.9亿平方米，销售额达到18.2万亿元，保持在高位。

行业增长触顶也已成为行业共识。国家统计局数据显示，2017年全国商品房销售面积便达到16.94亿平方米，此后这一指标便基本稳定，2018-2020年间，分别为17.17亿平方米、17.16亿平方米、17.61亿平方米，同比增幅分别为1.3%、-0.1%、2.6%。

“未来大致预计成交面积很难有大幅度的突破，所以行业步入无增长时代。”易居中国执行总裁丁祖昱此前曾表示。旭辉董事局主席林中也预计，未来房地产业的容量将维持在10亿+平米开发量、15万亿+的交易量。

保利发展在刊发的《白皮书》中进一步认为，考虑到住房结构改变，需求和新增供应减少，商品房市场将进入减量发展时代。

其中，住房保障体系顶层设计明确，“十四五”期间，40个重点城市计划新增650万套保障性租赁住房，新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例力争达到30%以上。

而根据浙江等多省份住房“十四五”规划，“十四五”住房供应面积与“十三五”基本持平。“保障性租赁住房占比增加，商品房占比减少，商品房规模进入减量时代。”《白皮书》表示。

城镇化仍将高速推进

眼前困难重重，但并不意味着行业失去了未来，实际上，房地产行业作为我国经济支柱产业的本质仍未改变，仍是稳增长、扩内需的关键力量。

亿翰智库首席研究员张化东向第一财经表示，房地产和社会消费的关系是促进的关系，因为房地产的后市场很长，它对于C端消费的拉动作用是非常明显的，特别是在建筑建材、家居装修，家电等，包括汽车等行业都有明显的拉动作用。

《白皮书》数据显示，2021年全国一二手住房合计销售额超过23万亿元，同时住房消费带动的一系列相关消费中，家具行业规模超8000亿，家电行业规模超1.7万亿。

从对经济的贡献来看，2021年房地产业增加值7.76万亿，对GDP贡献率6.8%，如果将房地产上下游涉及的50多个行业增加值合计，对GDP增长的贡献率接近20%。

由此来看，通过充分释放居民住房消费，房地产行业可以形成庞大的内需市场，为构筑“内循环、双循环的新格局”提供重要支撑。

从房地产行业本身来看，其基本面也未发生改变，业内认为，合理住房需求仍对行业有足够的支撑。

整体来看，2021年我国常住人口城镇化率64.72%，而根据中国社科院预计，在“十四五”期间，城镇化进程仍将高速推进，并在三五年后进入稳定的发展阶段，城镇化率的峰值大概率是出现在75%~80%之间。

这其中，基本面好的大中城市，人口、产业集聚，城市生命周期向上，房地产市场仍处于成长期，需求量仍在扩容。《白皮书》指出，需求的扩容同时带来旺盛的城市建设需求：对内，城市中心范围的公共设施持续提升，城市更新还有很大活力；对外，打造高铁节点城市、综合交通枢纽，仍需充分调动资源、做好基建。

在需求层面上，人口流入的城市，刚需旺盛。2020年我国流动人口达3.76亿人，比2010年增加70%，上海、深圳等流动人口超千万人，北京、广州、成都等流动人口超800万人。人口的交织流动，将产生持续的、大量的刚性住房需求。

同时，公有住房、经适房、自建房等房屋居住者产生的置换需求，近100亿平方米2000年底前建成的老旧住房带来的改善性需求，以及家庭小型化、适老化需求等，都有持续释放的空间。

新市民产生新需求

机遇仍在，房企作为身在其中的主体，挥别过去粗放式的“三高”模式，高质量发展又有哪些出路？

在传统的住宅物业方面，《白皮书》提出，要聚焦人口高增长的高能级城市，这些市场的商品住宅成交韧性强，波动小；同时要聚焦于区域内的有效市场。同时，精细研判区域内的住房消费差异，聚焦需求与客户需求的匹配。

对于经营性物业，《白皮书》认为，过去以住宅反哺商业、销售反馈经营的逻辑也已不再适宜，探索出一套成熟的盈利模式，摆脱“地产思维”才是关键。

事实上，不少开发商在经营性物业上已取得了不错的成绩。拥有61座在营商场的龙湖，2021年获得租金收入同比增长40%已达到81.5亿元，出租率维持在97%的高位；恒隆地产旗下的上海恒隆广场聚焦于重奢路线，在2020-2021年疫情期间实现了超15%的高水平租金年涨幅。

除此之外，尽管保障性租赁住房将在一定程度上挤占商品房的供应，但在新产业、新业态、新模式的快速发展下，越来越多灵活就业的人口实际上给租赁市场带来了充足的需求。

统计局数据显示，2021年，我国灵活就业人员规模已达2亿人，包括IT技术、网红、主播、外卖骑手等。对于这部分流动性大且年轻的群体，租房成为更普遍的选择。

《白皮书》数据显示，当前北京、上海的常住人口分别约为2189万人、2487万人，但实际管理人口均已超3000万人，广州、深圳实际管理人口超2200万人，超出常住人口300万、400万。

解决好新市民、青年人等住房困难群体住房问题，发展保障性租赁住房也已成为“十四五”期间的一项重要任务。

2022年3月，银保监会主席郭树清指出，新市民是在城镇已经居住的，但是还没有户口的，或者是刚刚拿到户口不足两年、三年的人群，“这个人口数量大概有3亿多，他们都面临着安居乐业、就业创业、租房买房、孩子上学、老人养老等实际需求”。

如此庞大的新市民住房需求，促使租赁住房的发展成为值得房企探索的一种新模式。

《白皮书》指出，政策性租赁住房推进速度快、路径和商业模式基本清晰。政策通过前端让渡地价、盘活存量，在建设和运营环节提供补贴，提高整体的EBITDA，后端纳入公募REITs实现退出，形成了投融建管退的政策闭环。

“根据住建部公布的数据，2022年将新筹集240万套保障性租赁住房，这非常考验地方政府的财政实力，以及地方国企的专业能力和人才储备，可加快引入市场化程度高的地产央企共同参与。”上述报告称。

已有民营房企在这一方面有所动作。“我们通过我们目前为止的品牌优势和管理优势，进行代管代建，”碧桂园管理层表示，“同时我们更多地想通过科技智慧建造，深入保障性住房建设，通过代管代建，通过EPC模式，通过科技智慧建造的竞争力，跟国企跟地方政府甚至央企合作保障性住房建设。”